A
alta da taxa Selic tem provocado muitas dúvidas na sua relação com os
financiamentos de imóveis, sejam na planta ou prontos. Como, por exemplo, quais os impactos dessa
elevação nos financiamentos já contraídos e naqueles que ainda serão feitos?
Levantamos as 10 dúvidas mais comuns e respondemos com o especialista no
mercado imobiliário e superintendente da Ademi-GO, Felipe Mellazo.
1.
Por
que acontece o aumento da taxa Selic?
A taxa Selic é uma ferramenta utilizada pelo Governo
Federal, em sua política pública, para controlar a desvalorização da moeda
nacional e, como consequência, o processo inflacionário. Quando esse processo
acentua, uma das primeiras medidas da política econômica nacional é o aumento
da taxa Selic. É um remédio amargo que, dentre outras consequências, impõe aos
brasileiros a redução do consumo.
2.
Qual
impacto da taxa Selic num financiamento imobiliário?
Ela não irá impedir que o investimento
em imóveis possa ser feito agora. Importante lembrar que o crédito imobiliário
é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e FGTS, ou
seja, a captação do recurso pelos bancos se dá por meio da caderneta de
poupança ou pelos recursos do FGTS, o que os proporciona a possibilidade de
financiar com crédito barato, mesmo em momentos de Selic alta. Enquanto a taxa
Selic saiu de 2% para mais de 13% ao ano, os juros do financiamento imobiliário
de apartamentos de médio e alto padrão saiu de algo em torno de 7% para 9% ao
ano. Ou seja, os juros continuam baratos. Abaixo um gráfico para
demonstrar o descolamento da taxa de financiamento imobiliário da taxa Selic.
- gráfico explicativo abaixo
3.
Quem
faz o financiamento imobiliário, a incorporadora ou o banco?
Os bancos. As incorporadoras
parcelam até a entrega das chaves, a partir daí é preciso buscar
crédito/financiamento nos bancos. Atualmente, os agentes financeiros que também
financiam as obras dos imóveis adquiridos na planta e que serão, futuramente,
financiados junto às instituições financeiras, iniciam o processo de
financiamento antes da obra ter o Habite-se averbado à matrícula da construção,
com cerca de 90% de evolução de obra. Essa antecipação é mais uma evolução no
processo de financiamento imobiliário, que traz grandes vantagens para o
adquirente, como por exemplo: desligamento antecipado, formalização de um
contrato de financiamento com taxa mais atrativa, aumento no ganho da
valorização do bem adquirido, dentre outros.
4.
Como
a alta da taxa Selic pode impactar no meu financiamento?
Em relação aos financiamentos já contraídos, o impacto da
taxa Selic no financiamento imobiliário é nulo, uma vez com o contrato,
qualquer variação para mais não pode modificar o contrato já assinado. Já em
relação aos contratos a serem firmados, o impacto é muito pouco, uma vez que os
recursos captados para os financiamentos imobiliários são provenientes do SBPE
e FGTS.
5.
Tenho
como mudar o meu financiamento para pagar menos?
Sim. Esse procedimento é
denominado de portabilidade e é bastante simples. Basta comparecer ao banco
onde contratou o financiamento, com um orçamento de outro agente financeiro,
com taxas mais atrativas, que o banco financiante providenciará a portabilidade
ou a renegociação do seu financiamento com as taxas apresentadas, reduzindo
assim a parcela do seu financiamento. Importante: esse processo somente é
admitido para contratos firmados pelo sistema SFH e, quando há a migração de
uma instituição financeira para outra, deverá observar as taxas cartorárias
para o registro do novo contrato de financiamento, que será por conta do
cliente.
6.
Com
o aumento da taxa Selic há restrição do crédito imobiliário por parte dos agentes
financeiros?
Todas as instituições financeiras que ofertam o
financiamento imobiliário regulamentado pelo SFH estão com bastante crédito
para fomentar essa modalidade de financiamento. Alguns deles, como a Caixa
Econômica, por exemplo, possui inclusive uma linha especial, com as menores
taxas de juros de sua carteira, para a modalidade de financiamento imobiliário,
para todos os agentes da segurança pública, quer seja, Federal, Estadual ou
Municipal. Portanto, inexiste a restrição de crédito para o fomento do
financiamento imobiliário. A restrição pode acontecer pela incapacidade financeira do
cliente, que terá o seu cadastro avaliado pelo banco para a concessão ou não do
crédito.
7.
Mesmo
com o aumento da taxa Selic adquirir imóvel na planta é um bom negócio?
Sim. O adquirente que
investe nessa modalidade tem algumas vantagens.
a) Valorização
do bem adquirido acima da inflação, ou seja, melhor do que todas as aplicações
conservadoras;
b) Aquisição
de um imóvel com preço mais atrativo;
c) Facilidade
no pagamento durante a construção;
d) Pagamento
entre 35% e 50% do preço do imóvel durante a construção;
e) Valorização
do bem, ao longo da construção (não raras as vezes de ocorrer a valorização de
quase 100% do bem adquirido);
f) Financiamento
do saldo residual relativamente baixo, em relação ao valor do bem.
8.
Qual
a previsão da evolução da Taxa Selic para os próximos anos?
Segundo o Banco Central do
Brasil a previsão é de estabilidade, seguida de queda, após o segundo semestre
de 2023. Tendência que se alicerça no crescimento da economia e com a redução
da taxa de desemprego.
9.
Se
eu adquirir um imóvel na planta hoje, quando eu receber aas chaves como será o
cenário da taxa de juros para o financiamento imobiliário?
Levando em consideração que
o imóvel adquirido hoje, de um empreendimento recém-lançado, em que o mesmo
deverá ser entregue após, em média, 36 (trinta e seis) meses, a perspectiva é
de um cenário de redução da taxa Selic, com a possibilidade de redução da taxa
do financiamento imobiliário. Financiamento este que o cliente deve contrair
diretamente das instituições financeiras.
10.
Quais
as desvantagens de se adquirir um imóvel na planta?
Bom,
essa situação somente ocorrerá se o cliente adquirir um imóvel na planta de
empresa que não segue as regras da lei de Incorporações, ou seja, se o imóvel
que for adquirido na planta não tiver sido incorporado e registrado no registro
de imóveis da sua circunscrição. Esse procedimento é uma exigência legal e, com
ele, o adquirente estará juridicamente resguardado. Para saber mais sobre os
cuidados e informações importantes para a compra de imóvel na planta, acesse: www.ademigo.com.br
